מס רכישה בעסקאות נדל"ן – המדריך

מהו מס רכישה והאם ניתן לחסוך בו?

מס רכישה הוא מס המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל. המס משולם לרשות המסים ומחושב כאחוז משווי העסקה. חשוב לדעת כי שיעורי המס השונים מתעדכנים מדי שנה, בדרך כלל מה-16 בינואר ועד ה-15 בינואר בשנה העוקבת. הבנת אופן חישוב מס הרכישה חיונית לכל רוכש נדל"ן, שכן היא מאפשרת תכנון מראש של העלויות, בדיקת אפשרויות לפטורים והקלות, וכן הבטחת רישום תקין של הנכס בטאבו.

בנכסים שאינם דירות מגורים (כגון מגרשים, משרדים או חנויות), שיעור מס הרכישה הוא קבוע לכל השווי, ואילו לגבי דירות מגורים שיעור המס הוא מדורג ותלוי בגורמים נוספים כמו מספר הדירות שבבעלות הרוכש.

חובת דיווח ותשלום – מה צריך לדעת?

כל רוכש זכות במקרקעין מחויב להגיש הצהרה מקוונת בתוך 30 יום ממועד העסקה. ההצהרה כוללת פרטים על הזכות הנרכשת, פרטי העסקה, התמורה המשולמת, וסכום מס הרכישה המגיע. לדיווח יש לצרף מסמכים הכרחיים כמו טופס חתימות מקוצר, העתק מחוזה המכר, נסח טאבו ומסמכים נוספים הרלוונטיים לשומה.

לאחר הגשת הדיווח, רשות המסים תנפיק שומת מס רכישה ושובר תשלום. המועד החוקי לתשלום הוא תוך 60 יום מתאריך העסקה. איחור בתשלום גורר אחריו הפרשי הצמדה, ריבית בשיעור 4% לשנה, וקנסות גבוהים. במקרים מסוימים ניתן לפנות למנהל ולבקש לדחות את מועד התשלום או לפרוס אותו למספר תשלומים, אך זאת רק בסיבות מוצדקות.

סיווג נכסים לצורך מס רכישה – המפתח לחיסכון

שיעורי מס הרכישה נקבעים בהתאם לסוג הנכס הנרכש, וחוק מיסוי מקרקעין מבחין בין שלושה סוגים עיקריים:

זכות במקרקעין (שאינה דירת מגורים): הכוללת קרקעות, מגרשים, חנויות, משרדים ומחסנים. שיעור המס עבור נכסים אלו הוא 6% משווי העסקה, החל מהשקל הראשון. במקרה של רכישת מגרש לבנייה, אם התקבל היתר בנייה לדירת מגורים תוך 24 חודשים, ניתן לקבל החזר של 1%.

דירת מגורים יחידה: מוגדרת כדירה היחידה בבעלות הרוכש (תושב ישראל) או דירה חלופית במסגרת שיפור דיור. מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה לשנת 2025 מציעות פטור מלא עד לשווי של 1,978,745 ₪, ולאחר מכן עולות בהדרגה מ-3.5% ועד 10% בהתאם לשווי הדירה.

דירת מגורים נוספת: מתייחסת לדירה שנייה, שלישית וכו' או דירה להשקעה. מדרגות המס לדירה נוספת בשנת 2025 הן 8% עד לשווי של 6,055,070 ₪, ו-10% על כל שקל מעל סכום זה.

מקרים מיוחדים וחריגים במס רכישה

חברה בע"מ הרוכשת דירת מגורים תשלם מס רכישה לפי מדרגות של "דירה נוספת" (8%-10%), גם אם זו הדירה הראשונה שלה. כך גם לגבי תושב חוץ, אשר אינו זכאי למדרגות המס המופחתות של דירה יחידה.

במקרה של דירות נופש, פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי דירת נופש אינה נחשבת ל"דירת מגורים" לעניין מס רכישה, ולכן אינה זכאית להקלות במס הניתנות לדירות מגורים.

פטורים והקלות במס רכישה – הדרך לחיסכון

החוק מאפשר הקלות משמעותיות לרוכשים העומדים בתנאים מסוימים. משפרי דיור, למשל, יכולים ליהנות ממדרגות המס של "דירה יחידה" אם הם מוכרים את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, או תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה שנרכשה מקבלן.

פטורים והקלות נוספים ניתנים לאוכלוסיות מיוחדות, כגון נכים ומוגבלים, עולים חדשים, וכן במקרים של רכישה מקרוב משפחה במתנה, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

סיכום – תכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים

מס רכישה מהווה הוצאה משמעותית בעסקאות נדל"ן, אך תכנון נכון ומודעות לכללים יכולים להוביל לחיסכון משמעותי. מומלץ לבצע תכנון מוקדם ולבדוק את מצב הנכסים הקיימים לפני רכישה חדשה, להתייעץ עם מומחים בתחום המיסוי, להקפיד על עמידה בלוחות הזמנים לדיווח ולתשלום, ולבחון בקפידה את הזכאות לפטורים והקלות. כל אלה יכולים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומי מס רכישה, ולהקל משמעותית על רכישת הנכס.